ローンを滞納し放置すると、いずれは競売にかけられてしまいます。任意売却は、それを避けるための選択肢と言えるでしょう。任意売却なら、抵当権が設定されローンが残っている状態でも売却が可能です。

通常の売却では、事前にローンを完済しておく、もしくは家を売ったお金でローンを払い切ることで売却が可能となります。ただし、いずれの場合も抵当権の抹消が必要です。一方任意売却の場合は抵当権が残った状態で売却できます。ただし、任意売却を行うためには金融機関からの承諾が必要です。自由に売却できるわけではありません。

債務者のローン支払いが滞ると、債権者である銀行等金融機関は最終手段として裁判所を通じて不動産を売ることになります。そして、その売却代金から優先的にローン残額を回収する“競売手続き”を行うのです。債権者は住宅ローンが申請された際、購入した不動産に「抵当権」を設定しています。ローン返済が滞ったら、不動産の売却益からローン残額を回収できる保険をかけているため、こうした手続きが行われるのです。

任意売却とは

任意売却では、債務者の意思で売却を行えます。残債を回収できるよう、価格交渉することも可能です。さらに、売却価格も市場価格で進められます。一方の競売は、債権者である金融機関が物件を現金化するため、強制的に売却が開始されます。その結果、市場価格より安い価格で取り引きされるケースがほとんどです。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

競売は、入札方式により一番高い金額で入札した人が落札するシステムです。その際、一般的な落札価格は、市場価格の70％ほどと言われています。一方の任意売却では、市場価格にもっとも近い金額で売却可能です。競売に比べてローンの残高が少なくなるため、生活再建の計画も立てやすいでしょう。

任意売却では、債権者との交渉次第で引越し費用を出してもらえる可能性があります。一方競売では、自宅の売却代金すべてが返済にあてられることになります。

ローンの返済に行き詰まり、任意売却を選択された方は、今後同じように返済していくことは難しいでしょう。任意売却では、毎月の返済額や返済期間を計画することができます。収入状況・生活状況にあわせた返済計画について、不動産会社からアドバイスを受けることも可能です。

競売になると、ネットや新聞に「競売物件」として家の写真・情報が掲載されます。その結果、不動産ブローカーの訪問を受けたり、ご近所に競売の事実を知られたりするリスクがあります。精神的に大きなストレスを感じることもあるでしょう。一方の任意売却は、通常の売却と同じ販売活動になります。ご近所に売却の事実を知られることはありません。

仲介手数料や司法書士費用等、滞納している管理費や固定資産税など、任意売却で必要になる費用は家の売却代金から支払うことが可能です。

競売は裁判所による手続きです。強制力があるため、引渡し時期について債務者の事情や意向は反映されません。しかし任意売却では、債務者の意向や希望に沿った交渉が可能です。

任意売却では、売却した家に住み続けることができます。不動産会社に相談すれば、状況や金融機関に応じた方法を提案してもらうことが可能です。身内や知人に自宅を買い取ってもらう、家賃を支払って住み続ける、といった方法があります。

競売は市場価格よりも大幅に安い金額で売却金額が決まります。一般的には、相場の約6～7割程度の価格です。競売の場合「事前に内覧ができずリフォーム費用がいくらかかかるか不明瞭」「立ち退き時にトラブルのリスクがある」といった理由から、競売では市場価格より低価格になると言われています。

競売だと売却代金は債務の返済にあてられ、債務者が資金を受け取ることは、ほとんどできません。そのため、引越し費用は事前に準備しておく必要があります。一方任意売却は金融機関了承のもとで行われ、売却代金から諸費用の配分も認められます。中には引越し費用を認める金融機関もあり、債務者が資金を受け取れるケースも少なくありません。

引越しの計画を立てられないのも、競売のデメリットと言えます。というのも競売の場合、退去などのスケジュールは裁判所の命令待ちとなり、具体的な日程がわからないからです。その結果、引越し手続きをスムーズに進めるのは難しくなるでしょう。新生活開始のスケジュールを立てられないのは、大きな精神的負担になるはずです。

競売では、家の情報を裁判所運営の情報サイトや新聞に掲載されます。そのため、競売の事実がご近所に知られることに。外観写真や室内写真も公開されてしまいます。場合によっては悪徳業者が自宅付近で聞き込みをしたり、チラシを配布したりするケースもあるのです。このように、競売物件として情報が公開されると、プライバシーを守れず生活しづらい状況になってしまうでしょう。

任意売却を選択した場合、税金滞納によって差し押さえされているケースでも、税金の清算ができます。これは、金融機関の多くが差し押さえ解除料の捻出を認めているためです。しかし競売だと、家の売却代金は競売費用と住宅ローンの返済に優先してあてられます。その結果、税金の滞納がそのまま残ってしまうケースがほとんどです。税金滞納は自己破産しても免責されないので、注意しましょう。

競売では、落札者が裁判所にお金を納めると、家の持ち主が登記上も新所有者になります。落札者は不動産引渡命令を申し立てるため、これが発令されると元の家主は退去する必要があります。一方任意売却は、購入希望者との協議で決済や引越しのスケジュールを決めることが可能です。相談者の希望についてある程度考慮してもらえるケースもあります。

競売の場合、立ち退き命令に必ず従わなくてはなりません。退去を拒否しても、落札者により引渡命令が申し立てられると、裁判所が強制執行を行うことになります。しかし任意売却の場合、「リースバック」を利用すれば売却後も住み続けることが可能です。