住宅ローンを滞納して1ヶ月が過ぎると、金融機関から督促状が届きます。最初はハガキや封書などで届き、3～6ヶ月ほど放置し続けると期限の利益喪失通知が届きます。このタイミングで、分割で返済する権利を失い、一括返済を求められるようになります。

住宅ローン契約時に保証会社と保証委託契約を結んでいる場合、保証会社が債務者に代わり住宅ローンの残債を支払う「代位弁済」が行われます。代位弁済後は融資先の金融機関から保証会社に債権者が代わり、保証会社から一括返済を求められることに。それでも滞納が続くと、競売の準備が進められます。

こうなる前に、督促状が届いた段階で滞納した分の住宅ローンを支払うのが理想的です。大きな問題にならず、任意売却の準備期間も作りやすくなるでしょう。

任意売却の決断をしたら、まず行いたいのが現状把握です。住宅ローンの残債や、滞納している金額、延滞金などを金融機関に確認しましょう。こうした現状把握は、督促状が届く前に行うのが理想的です。金融機関側も残債の確認などがしやすくなります。

ほかに、家がいくらで売れそうか自己資金を確認し、ローン残債を家の売却額だけで完済できる見当をつけておきましょう。

任意売却を行う場合、まずは金融機関ではなく不動産会社に相談しましょう。というのも、任意売却が売主の希望通り進むかは金融機関との交渉次第で、任意売却自体を許可してくれないケースもあるからです。そのため、先に不動産会社に相談して作戦を立てるのがベストと言えます。

「できる任売ナビ」は全国で任意売却を専門に行っているので、どんなことでもご相談ください。

続いて、詳細な住宅ローン残高を調べましょう。借入先の金融機関に問い合わせ、残高証明がほしい旨を伝えれば、すぐ郵送してくれます。すでに滞納している場合も、「任意売却を検討しているので、残高証明を送付してもらいたい」と伝えれば、無理に返済を求められることはないでしょう。

次に、不動産会社の担当者と具体的な相談を行います。このとき、ローンの滞納状況、マンションの管理費、固定資産税の支払い状況、引越し先の希望や時期などを詳細に伝えてください。不動産会社が売主に合った売却方法やスケジュール、金融機関との交渉内容を作ってくれるからです。不動産会社によっては訪問面談も可能なので、ぜひ連絡時に確認してみてください。

続いて、販売価格を決めるために物件の査定を行ってもらいます。販売価格を決定するのは売主ではなく、債権者である金融機関です。金融機関の合意がなければ任意売却は行えませんので、現実的な価格を決められるようにしておきましょう。

不動産会社に査定を依頼し、提示された金額に納得したら契約に進みます。契約方法は不動産会社1社のみと契約を結ぶ「専任媒介」か「専属専任媒介」のいずれかです 。債権回収会社や保証会社が、１件の任意売却に対して複数の不動産会社から問い合わせが来ることを基本的に禁止しているためです。

不動産会社の担当者が、売主の代わりに債権回収会社や保証会社に任意売却の申請を行います。金融機関など債権者から許可が下りたら、販売活動スタートとなります。通常の不動産販売と同様、物件情報サイトなどに掲載され、買主募集が進められます。

任意売却物件でも内覧は可能なので、売主は買主の内覧が始まる前に家をきれいに掃除することが重要です。

買主が見つかり価格の合意も得られたら、債権者に購入申し込み書と売買代金配分表を提出します。債権者の許可が下り、買主への売却が可能になります。その後買主と売買契約を結び、売却額や引き渡し日などに問題ないか確認を。契約書に印を押し、収入印紙を貼れば契約完了となります。

契約が終了したら、引き渡し日までに引越しを済ませましょう。買主との契約によりますが、契約から引き渡しまでの期間は約1～1ヶ月半です。

「できる任売ナビ」は任意売却を専門としており、不動産のプロがお客様のご要望にしっかり耳を傾けます。売却の流れについてもっと詳しく知りたい方は、いつでも当社にご相談ください。