任意売却には、期限が定められており、リミットは競売開札日の前日までです。期限の利益喪失から6～12ヶ月ほどが目安となっています。ただし、競売申し立てのタイミングは債権者ごとに異なります。販売期間が長いこともあれば、代位弁済後の早いタイミングで申し立てされるケースもゼロではありません。申し立て後に裁判所で処理は進み、3～6ヶ月程度で開札期日を迎えることに。住宅を競売で買い受ける人が決まる開札期日以降は、申し立て人の一存で取り下げることはできません。遅くとも開札期日の数日前までに任意売却を完了させる必要があります。また、開札日を迎えた場合任意売却はできません。

任意売却において、販売期間の決定権は債権者にあります。期間は開始～最大1年が一般的です。債権者が「任意売却での売却は見込めない」と判断した場合、競売の手続きがスタートします。ただし、「売却価格の設定が高い」「購入希望者と折り合いがつかない」といったケースや、何らかの問題が発生した際は、この期間を超えることもゼロではありません。

競売申し立て後でも、競売の開札を迎える前なら取引可能で、販売活動を続けられます。また、競売は申し立てから開札期日まで半年前後の時間がかかります。そのため、競売にかけられても開札期日までに任意売却ができれば、競売を取り下げてもらえるのです。

任意売却を選択しても、競売の落札日前日までに買主が見つからないと競売になります。不動産の売却には通常2～6ヶ月程度の期間が必要です。任意売却では債権者や連帯保証人との連絡・調整が必要なので、もっと時間がかかることもあります。

ただし、「人気エリアではない」「立地が不便」「売り出し金額が高い」といった理由で買主が見つからないこともあるでしょう。こうした場合には、債権者と相談しながら、売り出し価格を下げて購入希望者が現れるのを待つことも可能です。

任意売却の意思を伝えることで、競売の申し立てを2～6ヶ月は猶予してもらえることをご存じでしょうか？　代位弁済後、そのまま放置すると債権者は競売申し立ての準備を進めます。しかし、任意売却の申し出を行うことで、債権者によっては販売期間を考慮し、競売の申し立てを猶予してくれることもあるのです。債権者側にとっても、競売の申し立て費用や、競売での落札価格が低いことなどを考慮すると、任意売却にしたほうが望ましいケースがあるのです。

任意売却がいつからできるかは、大きく分けて2パターンあります。ここでは、それぞれについて紹介します。

任意売却で得たお金でローンを完済できるなら、すぐに販売が可能です。すでに滞納があっても、債権の回収が期待できるなら債権者側も任意売却を止めないでしょう。「住宅ローンの滞納と遅延損害金を完済できる」なら、何も問題はありません。こうした状況の場合、完済できることを先に債権者に伝えましょう。そして、競売手続きを待ってもらう交渉をしてください。販売活動が予想以上に長引き、競売にならないよう注意が必要だからです。

不動産査定を受けたあと「明らかにオーバーローン」「売っても完済できない」と判断される場合、代位弁済後でないと販売は不可能です。オーバーローンとは、住宅ローン残債が売却価格を上回るケースを指します。このように残債が出る状況だと、売却は認められません。

オーバーローンでも余剰資金で完済できれば問題ないでしょう。ただし、「ローンを支払えない」という経済状況で、資金をすぐに用意することは難しいはずです。やはり任意売却を行う際は、代位弁済後が現実的と言えます。

代位弁済とは、保証会社が債務者に代わって住宅ローンを銀行に支払うことです。これによって代位弁済通知書が送られ、債権者が金融機関から保証会社に変わることになります。

ローンを支払えない場合、滞納から6ヶ月を過ぎた時点で期限の利益を喪失し、代位弁済となります。これにより、代位先である保証会社と交渉し、任意売却の許可が下りてはじめて売却活動に進めます。つまり、住宅ローンを滞納する前だと、任意売却は選択できないのです。

任意売却期間中に家を売却できないこともあります。ここでは、競売落札後にどうなるのかを紹介します。

競売で落札されたあとの流れは以下の通りです。

落札後も、引き渡しまで約4～6ヶ月の猶予があります。落札者が業者の場合、引き渡しを急ぐため直接交渉に来ることも。

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