任意売却とは、住宅ローンを組んでいる銀行などの債権者から許可を得、一般市場で不動産を売却することを指します。債権者に抵当権を解除してもらえるので、住宅ローンが完済できない場合でも不動産を売却できます。ただし、任意売却を行う場合は債権者との交渉が必要になります。さらに、抵当権を抹消してもらうには不動産の売却額をすべて住宅ローンの返済にあてるといった条件を了承する必要があるので注意しましょう。

「不動産を売却する」場合、比較されることが多いのが「任意売却」と「仲介」ではないでしょうか。ただし、できる限り避けたいものの、ローンを滞納してしまった場合「競売」という選択肢も出てきます。ここでは、任意売却と競売・仲介の違いについて紹介します。

競売とは、債権者が貸し付けた住宅ローンを回収するために行う売却方法を指します。金融機関は住宅ローンを回収できなくなったときのために抵当権を設定しています。抵当権を使うことで、金融機関は裁判所に申し立てを行います。そして、裁判所は住宅ローンの担保にしている家を競売にかけることになるのです。

競売にかけるとき、家主に許可を得ることはありません。裁判所から競売開始決定の通知書が届いたら、調査員（執行官）が訪れ家の調査を開始します。調査のもと売却価格が決まり競売が始まります。家主には競売は売却時期や販売価格を決める権利もありません。

仲介は、買主探しや契約書の作成などについて、不動産会社に仲介業務を依頼し、家を売却する方法です。この場合、売却時期、売出し価格などは売主が決めることができます。売り出し価格も自由に決められ、高く売りやすいのが特徴です。一方、住宅ローンを返済する際は一括返済の義務があります。残債の分割返済はできません。

競売・仲介・任意売却の違いをまとめると、下記のようになります。それぞれ仲介手数料の有無や売り出し価格、売却期間が異なるので事前に確認しておきましょう。なお、競売は持ち主側に不利な条件が多いので、競売になる前に対策を打っておくことが重要です。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

どの売却方法がベストかは、売主や不動産そのものの状況によって異なります。ただし、ローンの残債を自己資金で補えるなら、仲介がベストかもしれません。売り出し価格を好きに決められるうえ、買主が見つかるまで売却期間を伸ばせるからです。

ここでは、任意売却ならできることを紹介します。「ローンが払えそうにない」など、経済的なお悩みをお持ちの方は、ぜひご確認ください。

「リースバック」という方法を使うと、今住んでいる家を売却し、そこを「借りる」ことで住み続けることができます。買主が大家となり売主は毎月家賃を支払うことになります。引越しが不要になるのは、経済的にも大きなメリットと言えるでしょう。特に子供がいる場合は、転校の必要がないため環境に変化がなく安心できます。また、買主との交渉次第で住み続けた家を買い直すことも可能です。

ローン残債が出ても分割で返済ができます。通常、家を売却する際ローン残債は一括返済する必要があります。しかし、任意売却では交渉次第で売却後も月々の返済にすることができます。ローンの大部分を売却額で補えている場合、毎月の支払いは5000円～2万円程度になります。

離婚する際、「持ち家をどうするか」で頭を悩ませるご夫婦は多いでしょう。夫婦合わせての収入でローンを組んでいる場合、返済が滞ってしまう懸念もあります。そんなとき選択肢に入れたいのが任意売却です。通常のケースと同様、金融機関から許可さえもらえれば、家を任意売却することが可能。その後、得たお金で財産分与もできます。

競売になってしまった場合、ネットや新聞などでその事実が公表されてしまいます。一方、任意売却ではそういった心配は不要です。ローン滞納や売却の事実をご近所に知られることもなく、プライバシーを侵害されずに売却を進められます。

任意売却では、金融機関の許可が必要なこともあり、通常の売却方法と異なる部分もあります。状況次第では「任意売却ができない」といった事態も起こりえるので、ここではそのケースについて紹介します。

任意売却に限らず家を売却できるのは家の所有者である名義人のみです。そのため、金融機関の許可を得られても名義人の許可がないと任意売却はできません。

離婚した元夫が名義人となっている自宅に、元妻が離婚後も引き続き暮らしているケースは注意が必要です。たとえば、元夫が経済的な事情でローンの返済が難しくなり、元妻が任意売却を希望したとしましょう。しかし、このケースでは名義人である元夫と連絡が取れないと任意売却はできないのです。

ほかに、「名義人である親が認知症などで判断能力が低下している」というケースも注意しましょう。この場合、家庭裁判所で後見人を選任してもらわない限り任意売却はできません。

金融機関が任意売却を認めないケースもゼロではありません。任意売却は、ローンが完済されていないにもかかわらず、抵当権を外して家を売却する方法です。こうしたリスクを冒したくない金融機関は少なくないのです。そのため、家の状況や返済状況は関係なく、そもそもの方針として任意売却を認めていない金融機関もあるので注意しましょう。