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- 離婚に伴う任意売却
離婚時における任意売却で
注意したいポイントdivorce
離婚時に「今住んでいる家を売りたい」と考える方もいるでしょう。ですが、売却時には住宅ローンの残債を完済しなければなりません。一方任意売却を選択すれば、金融機関との交渉次第で住宅ローンが残っていても家を売却できる可能性があります。しかし、任意売却にももちろんデメリットがあります。ここでは、東京・千葉・埼玉・神奈川の1都3県で任意売却を専門に行う「できる任売ナビ」が、離婚時における任意売却の注意点を紹介します。
1.任意売却をしたほうが良いケース
競売より売却価格が高く、ご近所に知られるリスクもない任意売却。多くのメリットがあるものの、信用情報に傷がついてしまうのは、避けられないデメリットです。後悔しないためには、「離婚時に任意売却をしたほうが良いケース」をあらかじめ把握しておきましょう。
1-1. 残債が払えない
任意売却を検討する際、「住宅ローンの返済をしていくことが難しい」ことを理由に挙げる方は多いでしょう。中には、経済的理由で離婚をする方もいらっしゃいます。こうした場合、任意売却をおすすめします。
というもの、夫婦の共有名義で住宅ローンを借りている場合、離婚後二倍の負担が一人にのしかかるリスクがあるからです。返済がスムーズにできない可能性が高いなら、任意売却を検討してみましょう。それにより無用なトラブルも回避できるかもしれません。
1-2. 連帯保証人をやめたい
片方が債務者、もう片方が連帯保証人になるケースは、夫婦で家を買う際によく見られるパターンかもしれません。注意したいのは、債務者が住宅ローンを払えなくなったら、もう一人がすべての住宅ローンを背負わなければならない点です。そのため、離婚前「連帯保証人をやめたい」とおっしゃる方は、少なくありません。ただし、連帯保証人をやめるにはローンの返済が必須です。家の査定額がローン残高を下回り、手持ち資金もない場合は任意売却を検討しましょう。
2.離婚時における任意売却のメリット
離婚する際、「まだローンが残っているのに、どうしよう……」と悩む方は多いでしょう。その場合、手持ち資金を使って残債を返済する方法がベストと言えます。ただ、離婚時にどうしてもお金がないケースもあります。そうした場合、競売にかけられるよりは任意売却を検討することをおすすめします。
2-1.競売より高く売れる可能性が高い
任意売却には「普通の売却と同じ扱いになる」というメリットがあり、比較的高く売却できる可能性があります。一方、ローン滞納を繰り返し競売になってしまった場合、売却価格は市場価格の8割ほどになります。競売での売却価格がローン残高を下回っても、残債の支払い義務は残るのです。
2-2.周囲にバレず売れる
競売になると、近隣に調査をかけることもあります。そのため、ご近所に競売の事実を知られてしまうでしょう。経済的困窮を知られると、離婚後に住みづらさを感じるかもしれません。こうした事態を避けるには、離婚で住宅ローンの支払いが厳しくなると察知した段階で任意売却を検討しましょう。
2-3.資金や売却時期の融通がきく
任意売却のメリットに「売却価格から諸経費を支払える」というものがあります。競売だと不動産会社の仲介手数料など諸経費を用意しなければなりませんが、任意売却なら諸経費に手持ち資金を使う必要がありません。さらに、ローンの借入先と協議することで売却時期を調整できる可能性もあります。たとえば、離婚時期決まった時点で、そのタイミングに合わせ売却予定時期を決めることもできるのです。
3.離婚時における任意売却のデメリット
競売よりもメリットを享受できる任意売却。しかし、「できれば避けたほうが良い手段」と言われていることも事実です。ここでは。離婚時における任意売却のデメリットをご紹介します。
3-1.個人情報の信用が傷つく
金融機関が任意売却に合意するためには、「住宅ローンの滞納状態が認められること」が条件として挙げられます。任意売却をすると「住宅ローンを滞納した」記録が残るのです。その結果、信用情報に傷がつき、住宅ローンを滞納してから5～10年間はクレジットカードを作ることや金融機関から融資を受けることができなくなります。
3-2.債権者との交渉が必要
通常の売却では、不動産会社に仲介を依頼して売主を探す流れがほとんどです。一方、任意売却だと借入先の金融機関などと話し合いを行う必要が生じます。借入先の許可が下りない限り売却はできません。このように、交渉が必要な点は家主にとって少なくない負担となるでしょう。
3-1.売却には連帯保証人の同意が必要
離婚する際によくあるのが、「夫が養育費代わりに住宅ローンを払い、妻と子供がその家に住み続ける」というケースです。この場合、将来元夫が住宅ローンを支払えなくなり任意売却を検討した場合、元夫が元妻に同意を得なければなりません。連帯保証人であったパートナーと連絡を取らずに売ることはできないのです。
4.任意売却前に知っておくべきこと
任意売却には、メリットもあればもちろんデメリットもあります。ここでは、任意売却をする前に知っておきたいポイントを紹介します。あとから、「こんなこと知らなかった」と慌てないために、ここで確認しておきましょう。
4-1.残債が出たらローンを支払う必要がある
任意売却でも競売でも、残債は支払わなければなりません。妻が連帯保証人になっている、もしくは両者の名前でローンを組んでいる場合には、離婚後も元夫婦に支払い義務が残るのです。「残債の支払いが難しい」という場合、債務整理も選択肢として検討することをおすすめします。「できる任売ナビ」では、任意売却後の残債支払いに関する相談も承っています。
4-2.登記上の名義と売却人が一致しておく必要がある
任意売却する条件には、「登記上の名義と売却人が一致している」「登記上の住所・氏名と契約上の住所・氏名も一致している」ことがあります。離婚前に手続きが済んでいれば、登記変更をする必要はありません。一方、離婚後に売却する場合は手続きが必要になります。
名義人でなければ、連帯保証人でも勝手に不動産を売却できません。そのため、離婚後に主債務者である元配偶者と連絡が取れなくなり、自宅を売却できないというトラブルが数多く発生しています。こうしたトラブルを避けるためには、なるべく離婚前に任意売却を決めることが重要です。
4-3.所有名義を変更しても連帯保証人は変わらない
離婚時に財産分与する際、住んでいた家の所有名義をどちらか一人に変更するケースはよく見られます。ただし、ここで留意したいのは、所有名義が変わっても連帯保証人は変わらないという点です。連帯保証人を変更するには、ローンを完済しなければなりません。
家を購入する際、夫が主債務者、妻がその連帯人となったケースを例に考えてみましょう。二人は離婚し、妻のほうが出ていくことになって、妻の共有持ち分を夫に売却することに。これによって所有名義は完全に夫のものとなり、残債も元夫が支払うことになりました。しかし、注意しなければならないのは、この時点で元妻が連帯保証人から外れたわけではない、ということです。元夫がローンを支払えなくなった場合、妻は残債を返済しなければならないのです。
夫婦どちらかが連帯保証人の場合、無用なトラブルを避けるためにも事前に話し合いをしておきましょう。
